■近几年现代化写字楼不断入市 记者 赵浛锐 摄
忆往昔，东莞写字楼市场一座座高楼大厦拔地而起，今年则好似被摁下了“暂停键”。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，前10个月写字楼供应同比下降8成。
供应放缓，成交继续，消化周期缩短，此时该投资写字楼吗？
前10个月写字楼供应同比下降8成
近日，记者走访市场了解到，今年入市的全新写字楼项目寥寥无几，其中甲级写字楼项目只有一个——中熙时代大厦，并且至今仍在诚意登记中，尚未开盘。
新盘寥寥，旧盘加推也不给力，使得今年东莞写字楼新增供应放缓，甚至可以说是摁下了“暂停键”。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2020年1-10月，全市写字楼新增供应541套，供应面积6.76万平方米，面积同比下降80.23%；成交面积同比下降37.62%。今年写字楼供需双双大幅下降。
合富研究院高级分析师李兴旺表示，今年写字楼供应放缓，一是因为近几年写字楼销售不理想，很多开发商都刻意放慢了推货节奏；二是节点凑巧，今年这个节点写字楼供应就是比较少，这从前两年的开工量就可以看出来。
看好东莞写字楼长期发展
据东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至2020年10月底，全市写字楼可售面积为65万平方米（可售套数为3329套），按照过去6个月的平均消化速度计算，消化周期为28个月，环比上个月缩短6个月。
“但是，目前写字楼投资氛围仍然较弱，去库存压力还是比较大。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示，目前东莞的写字楼用户以中小型企业为主，世界500强、中国500强等大型企业比较少。短期内写字楼需求难以扩容。但是，随着东莞产业转型升级的推进，特别是华为、大疆等知名企业的进驻，东莞写字楼长期发展是看好的。“因此，投资写字楼之前，就要考虑清楚是短期投资还是长期投资。”
优房超·瑞城搜东莞总经理王斌表示，随着经济逐步复苏，需求逐渐释放，企业订单量不断恢复，写字楼的需求也慢慢恢复，但是整体去化形势依然严峻。“未来在新兴产业所带来的需求助推下，以及东莞CBD、南城总部基地在政策规划利好下项目扎堆建设，东莞写字楼市场有望逐步企稳。”
写字楼开始升级换代
近几年，随着民盈·国贸中心、旺南世贸中心、浙商大厦、G1蜂汇、UCC寰宇汇金中心、万科首铸·东江之星等一批现代甲级写字楼的入市，东莞开始升级换代。
车德锐告诉记者，20世纪90年代后，第三代写字楼（智能型商务写字楼）盛行，然而随着中国的入世、经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要。为此，第四代写字楼（现代甲级写字楼）的出现就顺理成章。与第三代写字楼相比，第四代写字楼是为了满足国际化商务办公需要，硬件品质集中提升，比如更强调智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等。
现代甲级写字楼的大量出现，对旧写字楼造成了较大的冲击。目前，南城总部基地现代甲级写字楼售价17000-24000元/平方米，而曾卖到17000元/平方米左右价格的市区一传统写字楼，现在则二手价格下降到了12000-13000元/平方米。
业内人士表示，买写字楼，首选热点区域（GDP比较高的地方）核心地段的现代甲级写字楼，投资更有保证。要找处于地域的核心和中心位置的。从区域来看，要选择GDP比较高的地方，如虎门、长安、东城、南城、厚街等镇街，而这些镇街优势最大的是南城，大量甲级写字楼围绕在行政服务机构周边，将成为新的关注点。
项目推荐
UCC寰宇汇金中心
开发商：东莞邦联实业投资有限公司
地段：南城街道东莞大道428号
写字楼产品：建筑面积约100-2200平方米
售价：毛坯均价约17000-24000元/平方米
民盈·国贸中心
开发商：东莞市民盈房地产开发有限公司
地段：东城街道鸿福东路1号
写字楼产品：423米高超甲级地标写字楼即将上市，建筑面积约350-1270平方米
中熙时代大厦
开发商：东莞市中熙房地产开发有限公司
地段：南城总部基地，东莞地铁2号线蛤地站旁
写字楼产品：建筑面积约60-1800平方米
