商电改民电!深圳167万方商务公寓待去库存,“天坑”可入?

这一轮的宽松中,长沙的楼市新政最引人关注。“存量房出租后不纳入家庭住房套数,但租赁年限不低于10年”,盘活存量、激活市场,又满足新市民租赁需求和业主改善需求。

深圳2020年的“715”新政之前,深圳代表团就有去长沙参观学习。

深圳这一轮会不会抄,又如何抄“模范生”长沙的作业呢,如何同时实现租赁、买卖“一石二鸟”的效果?

 类住宅化的深圳商务公寓

上周深圳商务公寓“商电改民电”新政值得我们关注。

1、商务公寓(含其他商业类住宅)做住宅居住的,申请后30天内实行商电改民电。

2、商业用房改建为租赁住房的,取得认定条件后执行商电改民电。

目前,深圳居民用电按阶梯电价收费,价格在0.65-0.95元/度区间,而普通工商业用电则按时段收费,价格在0.29-1.35元/度上下。转为居民用电计费后,商务公寓的电费大约可以便宜0.3元/度。

此外,去年年初深圳的商务公寓还被被官宣可通管道燃气。

2021年2月23日,深圳住建局发文:

1、新建住宅以及商务公寓、宿舍项目等应当配套建设燃气管道及设施。

2、已建成的商务公寓、宿舍项目,需要使用管道燃气的,应当满足有关技术规范要求。

深圳商务公寓在一步步释放“利好”,就居住功能而言,商务公寓与住宅被抹平了区别,下一步可能要从水费着手了。

2020年,深圳停批商务公寓。规自局和住建局联合发文:深圳在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

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  截止到2021年底,深圳商务公寓库存约167万㎡。不过深圳目前依旧有一批已批未建或在建的商务公寓。待已批建成之后,深圳该类性质房产将完全进入存量时代。

深圳近期就有新的商务公寓项目有新进展:

5月9日,深圳市前海管理局变更T201-0074宗地项目建设用地规划许可证,其中,商务公寓建筑面积由13万平变52.5万平,变为原来的4倍,办公建面缩小约一半,酒店建面减少了约24%。

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  位于南油的恒裕旧改综合体(原恒裕福华工业区)——柏悦湾,也规划建设了36-77平的小户型公寓。

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  公寓有总价低、购买门槛低,不限购等优势,但本身也有交易税费高,首付需5成,水电费高(“商电改民电”新政之前),一般不带学位(罗湖、南山、福田等已允许商务公寓业主申请学位,但积分与住宅有差别)等劣势。

因此,被中介们吆喝着“绝版公寓”的产品,买家们还是会由犹豫三分。商务公寓在税费、落户、贷款年限、教育等方面与住宅存在很大差别,被称为“天坑”。

2021年,深圳商务公寓成交量约77万㎡,成交过万套,深圳商务公寓的去化周期已达到167个月。

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  据深圳房地产信息网显示,2022年5月16日,深圳商业类商品房库存33426套,同期,住宅产品为25475套,公寓市场处于饱和状态。

“去库存”会不会学习“封闭租赁”?

“商电改民电”政策无疑有利于商务公寓去库存。至于商务公寓回归到解决居住问题,长沙“封闭租赁”的做法对深圳有参考性。

而回顾过往,深圳也做过类似政策探索。

2018年7月31日深圳出台“深四条”调控政,其中规定:开发商在各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓只租不售。

但是到了第二年,2019年12月,深圳市住建局就取消了商务公寓“只租不售”。官方给出的解释是深圳因该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度。

推进租赁市场,深圳还在金融方面做过探索,建行曾推出“按居贷”,宣布租房可贷100万,最长期限10年!

2017年11月3日,建设银行深圳分行携手万科、碧桂园等11家房地产企业联手发展深圳长租房市场,并推出个人租房租赁贷款“按居贷”,首个签约建行“按居贷”的客户,102平月租7400元,租3年。

当时建信住房(深圳)还宣布向比亚迪等企业推出首批“CCB建融家园”长租房房源。首批推出的包括“C C B建融家园”在内的长租房源共计5481套,包括碧桂园、星河地产等房地产企业开发的6个优质住宅小区,大部分是由售转租的全新房源,主要面向具有稳定居住需求的人群。

不过当时试行的是住宅小区。随着深圳商务公寓居住方面利好政策释放,这部分会不会成为解决新市民租赁需求的主力呢?

值得注意的是次轮长沙楼市新政中,存量房业主既可以委托给试点企业出租运营房屋,也可以选择自行出租运营房屋,均须纳入服务平台监管。

目前试点的企业邮有长房集团、长沙建发集团,通过此渠道筹集的租赁住房,将会进行统一登记,合法合规进行运营,承租人和出租人的权益能得到有效保障。

深圳业主的商务公寓未来会不会打包由相关专业公司代运营,封闭一定期限租赁?

不过市场上也存在一直被诟病开发商售后返租方式。

不过最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确,返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的,可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。

“返租销售,可以助开发商迅速回笼资金,但实际上是把相应的风险转嫁给购房者,购房者签订租赁合同后,在后续的合同履行过程中,往往租赁公司以经营不善为理由拖延租金。”周争锋律师表示。

深圳也需要长沙的长房集团、长沙建发集团等这种有公信力的第三方企业。

深圳商务公寓会有更多利好释放吗?

附政策文件:

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来源:东莞乐居

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