香港政府推行新辣招之后，市场的交投少了近半，但楼价却高据不下。原因是辣招在阻挠买家入市的同时，亦打击了业主放盘的意欲。结果需求与供应同时减少，对价格的影响只是中性。
我相信，未来影响香港楼价较多的将是利率与人民币汇率，辣招的作用已在市场充分发挥，未来不会起新的作用。
特朗普当选后，市场估计，他会在减税的同时，大事展开基建──起机场、建公路、修桥梁等。然而，美国的库房早已空虚，所以不得不进一步大量举债，那就需要增加利率去吸引资金。
此外，进行基建就得聘用本地工人，带动工资上升，推高通胀，令联储局亦需要加息去遏抑通胀。因此，不难预期，今后美息还会进一步上升。
由于现时港元的汇率仍偏强，因此在美国加息的初期，港息不一定立即跟贴。我估计美国要加息两至三次后，港息才会开始跟进。不过，若然美息持续向上提升，港息不可能长期无动于衷。即使利率不至于升至存款收息比买楼收租更吸引的水平，亦足以令人们对收租回报率有更高期望。如果租金没法跟随利率同步上升，而人们又期望有更高的租金回报率的话，那唯有降低楼价去令回报率上升。因此，利率上升得比政府辣招有更强的遏抑楼价作用。希望在利率的升势确定之后，政府会考虑减辣，令市场可正常运作。
另一个在未来会影响楼价的因素是人民币汇率。因为，现时令楼价可高据不下的一项重要因素，是不断有买家从内地蜂拥而入。这些买家入市的主要目的并不是要买楼自住，而是要找个借口把人民币换成港元资产。他们是基于恐惧，多于因为贪婪。他们除了担心人民币会贬值外，更担心人民币将来会无法调出国外。否则怎会有人愿意付了30%楼价的买家印花税外，还愿意为卖家交10%楼价的特别印花税(因上手持货的时间不足三年)。
然而，我觉得大陆人对人民币贬值的恐惧并不理性。原因是人民币其实并不弱，它只是没有美元升得那么快吧。人民币兑世上其他的主要货币，包括欧元、日圆、英镑、澳元……等，其实都是升值。其他币值贬得更多的国家，其国民都没有这么大的恐惧，相信中国人经过这一轮的盲目走资后，应该会逐步冷静下来。
再者，特朗普显然并不乐于看见人民币贬值，这会令美国的产品显得更昂贵，而中国的产品反会因此而变得更便宜。因此，今后特朗普一定会想办法令人民币升值。届时，中国资金来港买楼的迫切性就会下降，楼价能否长期维持在高价就成疑问。所以，香港的楼市在下阶段应该是易跌难升，投资者入市宜谨慎为重。
本文作者：施永青
