知道会亏，但没想到亏这么多。
4年前，“想着深圳涨完就该到周边了”，深圳投资客杨光一头扎进惠州楼市，“那两年深圳到惠州买房的人挤爆售楼处，我还以为捡到便宜，开心了很久。”
今天，杨光这套房子的市场价比当初买入的价格还低。掐指一算，亏了一辆特斯拉，还是顶配进口Model 3那种。
从一年卖掉15万套新房，到开发商为促销无息垫首付，惠州楼市经历了什么？来看《时代周报》的报道。
深圳地铁14号线的每一步推进，都成为惠州房产营销人士口中的重大利好。
7月19日上午，深圳坪山坑梓街道，一群建筑工人正热火朝天工作，为地铁14号线沙田站的通车做准备。从2018年开工至今，该线路已实现主体结构封顶，计划于明年投入运营。
这条线路预留延伸至惠州的条件，被称为“深惠线”。
地铁未响，黄金已万两。规划、开工、封顶，14号线的每一步推进，都成为惠州房产营销人士口中的重大利好。过去多年，“深惠都市圈”、“深圳扩容”等说辞高频出现，炒房客纷至沓来，抄底惠州。
乐有家研究中心数据显示，2021年上半年，惠州购房者中投资需求的占比高达69.1%，超过深莞之和，居粤港澳大湾区城市群之首。
深圳投资客杨光（化名），便是炒房大军的一员。
2017年，他以总价约142万元、单价1.5万/㎡的价格买入碧桂园惠州某楼盘。彼时，他选择了“上车”门槛最低的户型，即97㎡3房，精装交付。
“我经历过2015年深圳楼市的涨价潮，想着深圳涨完就该到周边了。那两年深圳到惠州买房的人挤爆售楼处，我还以为捡到便宜，开心了很久。”
7月17日，杨光告诉时代周报记者，近年来他所购房源价格不升反降，房子已挂牌半年多，基本上没有问价的，至今仍未出售。疫情后市场租房需求也急降，目前该房源仍是空置状态。
若此时以市场价116万元售出，除去还银行的欠款94万元（贷款约100万，等额本息还款4年后，剩余本金约94万元），杨光到手的金额约为22万元。算上已经投入的70万元（首付42.6万元+月供27.36万元），这套房让杨光账面浮亏48万元。
▲深惠交界处｜图源：时代周报记者摄
开发商花式促销
“沪港深集体杀入，上海炒房客一次购12套房”、“香港买家现场刷卡买走15套房”，2017-2019年是惠州楼市的高光时刻，北上投资客扫货的相关新闻频现报端。
据中原研究中心的数据，2018年，惠州新房成交量约15.3万套，平均每天出货约418套；2019年，惠州卖出约14.8万套新房，平均每天卖出约405套。
火热的市场、临深的优势以及相对较低的价格，让惠州市场成为房企必争之地。
据时代周报记者不完全统计，百强房企中已有超70家布局惠州。除方直、鑫月、德威等本土房企外，惠州还吸引了龙光、万科、保利、碧桂园等外地品牌房企进驻。
百强房企逐鹿惠州，掀起供货大潮，将惠州新房供应量推至历史高点。
惠州中原战略研究中心的数据显示，截至2021年6月底，惠州新房库存走高趋势明显，最新库存为1524.76万㎡，同比上升8%，平均去化周期为14个月，去化周期连续7个月上升。
上半年，惠州楼市供求比为1.08，供过于求。
“惠阳区、大亚湾、惠东县及龙门县由于本身区域库存积压问题，上半年区域到访客户量的减少，对去化周期进一步施压，区域去化周期相对较长，在15-34个月不等。”惠州中原战略研究中心指出。
随着泡沫逐渐破裂，巨大的去化压力面前，惠州开发商不再惜售，开始以价换量，甚至出现零首付、首付贷等违规行为。
7月17日，某品牌房企大亚湾楼盘营销负责人蒋杰（化名）对时代周报记者表示，过去3年惠州已消化大量投资客户，该购房的都已经购房了。上半年，看房的人数明显减少，各大开发商抢客户异常激烈。由于前几年在惠州拿的地至今仍有大量库存，没有再拿地的需求，不少房企解散了投拓团队，或者合并到其它区域。
蒋杰透露，目前有大亚湾开发商私下帮客户垫付首付，若客户看中房源可先付10%首付款，剩下首付款由开发商垫付，有开发商为卖房选择无息垫付。此外，还有楼盘推出“零首付”、“首付一万元”等活动，承诺前期有酒店包租、定期返租。
“买大亚湾的客户有一半来自深圳，今年我们楼盘也主要以扩展深圳刚需购房者为主，销售说辞有所改变，过去只讲投资价值，现在更多讲居住价值，讲双城通勤的便利性和可能性，希望能吸引更多客户。”
蒋杰表示，深圳楼市调控升级，想买入深圳房源但没有房票或资金不够的买家会考虑惠州。为此，他们给予深圳中介高佣，楼盘成交佣金普遍超过4%。
上半年，惠州过半房源被深圳买家买走。
乐有家研究中心的数据显示，2021年上半年，惠州购房者居住地占比中，深圳客户占比52.5%，惠州本地客户占比仅为23.1%，东莞客户占比18%。
二手房有价无市
长期以来，惠州新房库存积压，新房选择性多，二手房市场成交冷淡。2017年，惠州出台限售政策，购房者需在购房后3年才可转让房产。此举提高购房者持有成本，降低二手房流动性，让二手房市场进入横盘期。
截至7月18日，惠州贝壳网上共有超6万套在售二手房，投资客最青睐的大亚湾共有超2.5万套在售二手房。海量二手房待售加剧市场竞争，部分业主选择原价出售或亏本出售，部分房源在售时间超过一年。
在不少“深圳买房群”中，提起惠州海景房，多数人的共识是“海景有毒”。
一名购房者称，自己于2015年入手惠东海景房，80㎡的房源总价100万元，目前想原价出售都没人要。
另一名购房者对此深感认同，表示自己于2017年在惠州买了联排别墅，总价280万元、首付90万元，四年利息付了40多万元。该房源按当前市场价只能卖210万元，不光首付亏完，利息也亏光，还不一定有人接盘。
7月18日，多名惠州房产从业人士对时代周报记者表示，二手房成交量是衡量一个城市能否投资的重要标准。
若一个城市新房过多，购房者可选择性多，便不会考虑二手房源。新房不断开盘会制造价格走高的错觉，当购房者买入之后到二手市场上交易，将面临无人购买的尴尬情况，届时业主只能降低售价或延长售卖周期。目前，惠州二手房市场处于“有价无市”阶段。
对二手业主而言，比在售房源增加更利空的消息是房贷收紧。
4月以来，惠州多家银行提高房贷利率，部分银行停止二手房按揭。这意味着，购房者需要付出更高的成本，若银行不予放款，则需全款交易。
7月18日，一名惠州江北的商业银行个贷经理对时代周报记者表示，目前该银行不接二手房单，新房需要看具体楼盘，符合准入原则的楼盘才能申请房贷。房贷申请周期较长，新房周期一般是三个月到半年，其它银行的二手房周期都在半年以上，部分银行由于额度用尽，已停止二手房进件。
此外，惠州房贷利率亦高于周边城市，该行首套房利率为6.2%，二套房利率为6.45%。
同日，一名惠州惠城的商业银行个贷经理告诉时代周报记者，目前该行可以做二手房按揭贷款，但额度吃紧，需要看房子是否符合准入条件及审核购房者征信情况、流水、收入证明等，房贷利率根据房产条件和购房者资质定。若购房者曾出现征信预期、流水不符要求等情况，均不予批贷。
房贷利率上浮以及部分银行停贷的消息，让惠州二手房更为冷清。
据惠州中原战略研究中心的数据，上半年，惠州二手房月均成交量1292套，二手房过户量环比下降6.28%。4月，房地产信贷收紧，惠州二手房成交量环比出现下滑。
—-来源：时代周报
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