星子曾写过一篇文章《全面城市化是个大错误》，虽然公众号阅读量只有5、6千，但今日头条上的阅读量一夜之间过了20万，并引起4000条留言和讨论。11月15日之后，因为“涉及敏感”，被删。
这篇文章的主旨是什么呢？就是通过探讨城市之间的定位与协作，摸索城市化真正的本质。星子认为，北上深之所以成为中国三极，主要是因为其工作机会的扩张（也可以称之为产业和企业的扩张）。而三四线城市，因为不具备留住企业的先天性经济基因，全面城市化只会带来产业空心化的惊人浪费。
偶然有幸看到见地公众号发表的文章《万科张纪文：10年后房地产公司谈销售额没有任何意义！》，本文更深入一步，也让我了解了城市发展的主因：
城市产生和发展都是基于效率形成的。
还是万科前辈看得深远啊。我只想到工作机会对于城市扩张的意义，但张纪文副总裁却看到了本质。不是吗？提供工作机会只是实现工作结果的一条途径，而效率才是其中最重要的。星子由衷地感到钦佩。
此外，本文基于“城市产生和发展都是基于效率形成的”这一要领，总结出过去10年城市发展的路径，推导出未来10年中国城市化发展的方向，并点明万科为什么转型城市服务商、为什么拒绝资本化的真正原因。
文章发人深省，论述实在精彩，在此转发各位。
以下为张纪文副总裁发言全文：
01丨房地产不是城市发展的主因
如果一个城市发展的主因是房地产的话，那么鄂尔多斯现在就是中国最繁荣的城市了（笑）。房地产只是城市发展的细枝末节，只是发展的结果，不是主因，那么我们需要追根溯源去看主因是什么。
第一，过去10年，由于产业和企业的导入，使得珠三角的城市新增人口成为城市的主流，人的结构、新增人口的支付能力、产业未来变更能力都发生了很大的改变，而这也是一个城市发展最重要的核心所在。但是外来型人口带来的产业格局的改变只是表象，城市基础人群的改变才是根本，这样的改变也带来了珠三角人口结构的改变。
第二，过去10年，是从传统单一城市发展向城市群发展最关键的十年。如果把整个珠三角，广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海等等城市的人口画一个标识，定位在地图上的话，会发现一个改变：他们在向珠江口迁移，而且密度发生了根本改变。
第三，过去10年，交通的发展使人与人之间的距离在拉近。过去从广州到深圳要两个半小时，但现在高铁只需要半个多小时。在过去5-10年，所有人口和产业的改变将会导致整个珠三角变成一个大城市，像大东京、大伦敦。未来我们不再像过去一样，讨论单个城市的发展会怎样，而会讨论他们在整个都市圈结构中的发展会怎样。
因为人口和城市结构发生的改变，使得每个城市的产业从独立成型到协同发展，在这个基础上，人怎样变迁，才会导致房地产怎样变迁，房地产只是这些所有事情的结果。
02丨中国房地产发展已无先例可遵循
房地产商总会被人问起：你们觉得城市里未来哪块土地会升值？这不是我们考虑的范畴。说实在，我们碰到的最大麻烦是，中国已经在全球产业和城市发展上找不到先例了，已经学不到任何有益的经验了。
从时间的维度，过去20年，我们在课堂上学到的经验，是美国如何用100年完成了欧洲270年的城市发展，但现在，中国用了30年时间就将欧洲270年和美国100年的城市发展过程都完成了。
从量的维度，中国在过去30年发展过程中城市化人口总量相当于之前欧美城市化人口的总量；在30年前，人们把百万级人口当作是超大型城市，但是现在，百万级人口只是“像个城市”的起点，这些都导致中国在城市发展过程中，已无逻辑可循。所以我们会看到一些专家说，我预测了一个城市的发展，但发展的程度超过我的想象。要成功“预测”的办法是什么呢？对不起，我们已经没有这样可模仿的“先例”了，我们不得不尝试再做出一个可行性的模型去完成这样的“预测”，针对不同人群怎样建立这样的模型。
但是我们可以看到一件事情，城市与城市之间的距离，如果用一百公里计的话，公路年代以1小时时间圈来界定，然而就在5年前，美国用高铁来颠覆了。高铁发展使得如今全球城市基础理论发生了颠覆性的改变。城市与城市之间的能级搭配被这样一个高速工具给重新梳理了。
对于未来5-10年的发展，我们最多能看到趋势。将趋势搁置下来，我们面临的问题是：
单就珠三角而言，其面临的产业、新增人口的集聚程度，远远超过过去中国任何一个时期，我们没有什么经验可以遵循，去面对这样的变化和发展。
但我们知道，城市产生和发展都是基于效率形成的，我们必须使得人与人之间的交流有更高的效率，城市才有可能更快地持续成长，这效率的提升则很大程度上基于更高速运行的轨道、更密集的产业和更快速传播的互联网的影响。
更高效率的形成，是我们面临的一个重要问题。比如万科做物流，这个行业过去五十年形成的经验每天都在刷新，组织结构和供应结构在刷新。当然，大家能更直观地感受到的，是房价在刷新，哪个城市房价非常高一定是因为这个城市创造的效率非常高，与这个城市的规模和位置无关。
再过30年，珠三角会发展成什么样，不可想象。
03丨城市与城市之间的边界会越来越模糊
过去5-10年，每个城市每五年的规划报告，都会对城市剩余空间做一个规划，向东发展向西发展，做成一个城市里的整体布局。可是未来10年，每一个城市想要独善其身的可能性几乎为零。城市与城市之间的无缝连接使城市之间的协同变得非常重要。
举个例子，10年前从广州到佛山的路都是“断头路”，佛山害怕资源被广州抢走，但现在不一样了，地铁都直接开过去了。我们还说自己是哪里人吗？我们在佛山南海，还说这个房子是卖给广州人吗？这个观念已经淡化得非常多了。城市与城市之间的边界，从原来非常强势的行政边界概念外，在老百姓(603883,股吧)心中已经不那么明显了。
深圳和东莞的连接，在上一次产业迁移的过程中，已经完成过两轮。现在是第三轮。人们说“东莞一扫黄，东莞就完了”，但现在大家看到，东莞没有完。东莞七八百万人，就算走掉了三百万人，还是个五百万人口级别以上的城市，这些人在生活，不断地创造出新的东西，支撑了整个城市的发展。
所以我个人非常看好东莞，未来深圳和东莞之间，不是说谁会成为谁的后花园，而是成为一体化的大城市，除了行政区域划分外，就人口而言，未来城市与城市之间的边界一定会越来越模糊。
广佛之间、莞深之间，甚至珠海和中山之间，边界都会越来越模糊。单一城市要做新城，是不可能的了，从城市增量发展的方向看，我觉得会是这样的趋势。
04丨城市人口增长结构发生改变：由外来型转为内生型
我谈珠三角，总是在谈莞深、广佛、中山和珠海，为什么？从我个人观点，无论是惠州河源江门肇庆阳江，从城市发展的过程中进入衰败期是早晚的事情，因为效率太低。除非珠三角的人口从1亿变到2亿，但再过10年也达不到这个数。
我们能支撑最有效率的范围，是让已建成的区域效率变得更高，这样就会形成人口黑洞。我们看到，在外边缘的城市已经成人口增量下降变为人口下降，而且今后会进一步加深这个趋势。
城市发展会到另一个阶段，不是重塑一个新区，而是重构一个旧区，将最有效率的核心区造就得更有效率。
因此，未来5-10年，城市边界会更模糊是一个大的趋势，另一个趋势是，珠三角集聚区的新增人口是内生型人口，或者是从城市的一边迁移过来的人口。
在过去二三十年间，外来型新增人口最需要的是居住，所以那个时候房地产最快得到发展的是居住空间，而未来内生型人口增长的时候，房地产行业新增的需求就是改善型房子要做得好一点。
这样一来，人对城市功能的配套需求就会明显强于过去，所有城市配套都将进行巨大升级，在已经发展成熟的区域会发生一次城市基础配套的颠覆性改变：交通、商业、教育、养老、服务等。
一个明显的例子是，东莞扫黄后留下的城市中心服务功能将面临升级改造，我相信未来东莞会有城中新型小镇的诞生。
城市新增人口结构由外来型转为内生型后，城市里各个功能区配套亟需升级改造，将会是未来5-10年最大的改变。
05丨万科非常有机会成为创造下一个奇迹的城市配套服务商
城市房价过高，人口溢出了怎么办？
城市房价为何高，是因为产生的效率远高于其他城市，使得有人支撑这个城市，是增量的溢出；假如这变成一个趋势，房价持续不断地增加，而本身城市新增的效率又跟不上房价上涨的趋势时，就会造成城市发展过程中的悬差。
这样悬差的典型，是香港。香港的房价非常高，是因为效率远远高于内地城市。香港还没有那么开放的时候，作为整个珠三角甚至整个中国支撑区、枢纽区，香港效率不断地提高，但当其他城市效率赶上香港时，香港的效率就显得低了，它的房价就会导致城市的衰败。
我们可以看到，在历史上几乎所有城市的衰败，除了战争因素、自然因素导致的，都是因为在城市效率持续增高的过程中，增量覆盖不了成本时，城市就垮了。
所以当我们关心城市房价高企是否会出问题时，不用担心房价高到哪里，只需要关心一个问题：
城市发展中创造价值时新增的效率和财富，增量是否持续在一个维度上，如果不是，除非它有能力让房价下来，否则城市就衰败了。
一般来说，城市衰败到那个地步，人们才会意识到这一点。到了那时，城市就会自救。
万科正在转型为城市配套服务商，如果没有那么多事情发生，如果顺利走下去，产业资本和知识资本得到平衡，所有价值创造都能得到尊重的话，也许5年后，你们会发现万科不是一家房地产公司了。
万科已经具备了不是一家房地产公司的所有资源和素质，但这件事如何发生和发展，我们不知道。万科曾经创造了房地产行业过去三十年的奇迹，也非常有机会、也是唯一有可能创造下一个奇迹的城市配套服务商。我们希望这件事能发生。
10年前，万科只是百亿企业时，就已经几乎踩准了珠三角最好发展区，几乎踩准了人口结构和产业结构所导致的所有变化。这都是因为我们对未来有期望，我们对未来有安排。我们已经提前完成了布局。
但是未来会发生什么呢？城市已经从制造为主的第二产业发展到以服务为主的第三产业，而如何做好服务，是所有从黄金时代舒适区走过来的发展商，未来5-10年要面临的最大挑战。
10年后有一样东西大家一定不会关注，那就是销售额。因为没有任何意义。所有的开发商在向不动产商转移过程中，面临两条路的选择，第一条路，叫资本化；第二条路，叫服务化。今天所有的开发商会分成两条路走下去，各有各的归属，但谁存在更有价值，我相信是后者，因为服务是创造价值的，资本只是一个杠杆。
