■2019年，城市更新日新月异
“时光一逝永不回，往事只能回味”。
2019年已成过去时，记者梳理2019年东莞楼市，总结出城市更新、轨道交通、跨区置业、新房企、房价、房企排名等关键词，让大家由点及面深入了解2019年的东莞房地产市场。
关键词：城市更新
城市更新爆发年
2019年，是东莞城市更新爆发年。
记者从东莞市自然资源局官网了解到，2019年东莞有超过60个更新单元划定方案进行批前公示，有些更新单元划定方案的批前公示甚至会批量发布，如1月18日东城街道立新社区九头村综合更新单元1等8个更新单元划定方案批前公示，3月15日东城街道桑园社区第三工业区新型产业类更新单元等10个更新单元划定方案批前公示等。
城市更新项目的井喷，给房企拓展项目增加了更多的机会。记者从东莞市农村（社区）集体资产管理网了解到，该网站2019年发布了40余条城市更新项目前期服务商中选公告，其中绝大多数中标者都是地产开发商，时代、金地、中天、汇景、碧桂园、卓越、万科等皆有所斩获。
房企中标城市更新项目前期服务商，还有如招商蛇口东莞公司于2019年7月9日中标道滘镇大备湾更新单元前期服务商等。据不完全统计，2019年全市由房企中标前期服务商的城市更新项目约50个。
与此同时，这一年房企参与或主导的“三旧”改造、城市更新项目也在加速入市，如万科·金色城品、鼎峰·松湖雅境、碧桂园·湾区国际等。
更值得一提的是，由华润主导操盘的东莞国际商务区速度惊人。2019年12月16日，南城街道水涧头村移交房屋拆除启动仪式举行，标志着水涧头村拆迁安置工作迈入新阶段，东莞国际商务区建设迈出新步伐。
实际上，2019年东莞城市更新的大爆发早有先兆。年初，东莞市政府工作报告先后五次提及“城市更新”；“两会”上，政协委员、人大代表也多次聚焦城市更新问题。不难看出，城市更新已经成为东莞实现产业转型升级、提升城市品质、拓展发展空间的突破口和重要抓手。
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示，东莞土地开发强度已接近50%，土地资源承载力强度非常大，新增建设用地后备空间十分有限。“而现在全国百强房企，大多数都在东莞设有驻点；百强房企之外，还有数十家房企来莞设驻点。仅靠招拍挂如何能够满足这么多房企的需求？新增上的文章做不了，那就只能做城市更新上的文章。因此，城市更新就成为了不可阻挡的大势。”
关键词：轨道交通
提升沿线楼盘居住价值
这一年，东莞轨道交通建设突飞猛进。
2019年2月19日，东莞地铁1号线一期工程正式动工。据悉，东莞地铁1号线一期工程预计建设周期为2019年-2024年。未来，东莞地铁1号线西端将与广州地铁5号线衔接，南端将与深圳地铁6号线支线衔接。
2019年12月15日，穗深城际正式通车。据了解，穗深城际起于新塘站附近，经广州市新塘镇，东莞市中堂、麻涌、望牛墩、洪梅、道滘、沙田、厚街、虎门、长安，至深圳市宝安区沙井、福永后，到达深圳机场，后期预留延伸至深圳前海的条件。未来，穗深城际还将联系广州白云国际机场、广州北站，并在东莞西站与莞惠城际、佛莞城际互联互通，串联珠江两岸各大经济发达城市组团，为湾区打造世界级城市群发挥重要作用。
紧接着，12月17日，佛莞城际项目中至关重要的狮子洋隧道正式贯通。这是目前世界最大水下城际铁路盾构隧道。狮子洋隧道的贯通，预示着佛莞城际的到来更近了一大步。
除此之外，2019年2月22日，市发改局官网发布《深圳市城市轨道交通第四期建设规划调整（2017-2022）》环境影响评价信息公开报告。该文件透露，深圳地铁10号线将向东延伸至凤岗，并在凤岗设置4个站点。
5月5日，市发改局官网发布《东莞市城市轨道交通2号线三期工程环境影响评价第一次公示》透露，东莞地铁2号线三期工程起于东莞地铁2号线一、二期的设计终点虎门火车站，沿莞太路东侧向南敷设，经过莞太路、连升北路、连升中路、连升南路、规划中轴线地下敷设后线路在信义路路口向东进入规划滨海湾新区交椅湾板块，在湾区东一路口设交椅湾站，为2号线三期工程的终点站。工程全长约为17.5公里。
5月6日，市发改局官网发布《东莞市城市轨道交通2号线三期及南延线工程社会稳定风险分析公示》提到，东莞地铁2号线三期工程南延线位于滨海湾新区内。线路由2号线三期工程设计终点交椅湾站引出，向东南沿滨海大道路中敷设至深莞边界为终点。线路全长约2.2公里。
9月16日，市人民政府官网发布《新建铁路深圳至茂名铁路深圳至江门段环境影响评价征求意见稿》。该意见稿显示，深茂铁路深江段在东莞滨海湾新区设置滨海湾站，规模为2台6线，车站南侧预留赣深铁路南沙支线接轨条件。
根据市发改局官网7月2日发布的《东莞市城市轨道交通第二期建设规划调整（2019-2024）及线网规划（调整）环境影响报告书（征求意见稿）》，东莞市城市轨道交通规划方案由1、2、3、4、5号线5条骨干线路和1号线支线、3号线支线、4号线支线、5号线支线和深圳10号线东延线等5条辅助线路，共计10条线路构成，途经26个镇区。全网总里程298.6公里，共设置车站108座，换乘车站11座，市域轨道线网密度为0.12km/km2。而轨道交通对于沿线居住价值的提升不言而喻。
关键词：跨市置业
跨区域置业成常态
交通的便利，尤其是轨道交通，可打破区域界限，使跨区置业成为相当一部分人的选择。如今，粤港澳大湾区“一小时生活圈”正在渐渐成形，必然会对东莞乃至整个大湾区的置业流向产生深远影响。
目前，深圳客、广州客，尤其是深圳客来莞置业已属寻常。不过，值得关注的是，东莞在承接广深外溢购买力的同时，也有不少东莞人“走出去”，到惠州置业。据乐有家研究中心统计数据显示，2019年上半年惠州成交前三名的区（县）分别为大亚湾、惠城、博罗。其中大亚湾临深，成交量受到深圳购房需求外溢支撑；博罗临莞，成交量则受到东莞购房需求外溢的支撑。
事实上，近年来惠州一些临近东莞的项目，以及莞惠城际沿线的项目，经常来莞揽客。
“东莞人跑到惠州置业，最多的区域是博罗。石湾、园洲楼盘项目，有70%的客户来自东莞。一方面，从房价水平来看，石湾、园洲的房价仅8000-10000元/平方米，房价远低于东莞，处于价格洼地。另一方面，东莞限购政策执行严，而惠州相对宽松的政策，也吸引了不少东莞购房者前往惠州置业。目前，去往惠州购房的主要是石龙、茶山、石排等地的购房者，大多数是以刚需自住为主。” 合富研究院高级分析师李兴旺说。
李兴旺表示，粤港澳大湾区对标世界一流湾区，发展空间广阔。近两年大湾区动作频繁，呈现加速推动趋势，未来湾区内的经济活动及居民往来，都将走向融合。尤其轨道交通，拉近城市之间距离，将置业范围拓宽。在价格差距较大的情况下，购房者外溢至周边价格较低价格购房，将成为市场常态，不仅是城市内部各个镇街间的购房者在流动，不同城市之间，也会受到价格洼地影响，而出现变化。
关键词：新房企
多家新入莞房企首作入市
随着东莞地铁2号线、莞惠城际、穗深城轨际相继开通，佛莞城际、东莞地铁1号线等相继动工，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉，广深港澳科技创新走廊规划出台，《东莞市滨海湾新区城市总体规划（2018-2035年）》正式获批，莞深融城进程加快，城市更新持续推进，产业转型升级迈入高质量发展新时代，东莞这座城市的魅力越来越大，吸引着外来品牌开发商争相涌入。
据不完全统计，近三年来首次入莞的外来品牌开发商，林林总总多达三四十家，其中有不少入莞的首个项目于2019年入市。因此，2019年，就成为了新入莞房企集中爆发的一年。
据了解，2019年是招商蛇口正式进驻东莞的元年。其中，招商·雍和府于2019年10月26日首次开盘；通过招拍挂方式拿下的第一个商住项目——招商·雍华府于2019年11月2日开放营销中心。
华润2019年三盘齐发。2019年6月15日，华润·幸福里首推1-2栋；同日，华润·润溪山首次开盘；紧接着，2019年6月22日，华润·公元九里首次开盘。
除此之外，和昌集团在东莞的首个主导操盘的项目，也是其在华南区域的首个理想系产品——和昌·拾里松湖于2019年7月6日首次开盘。中国金茂入莞首个项目——清溪金茂逸墅于2019年9月1日首次开盘。新城控股入莞首个项目——新城·玺樾门第于2019年9月22日首次开盘。嘉霖置业入莞首个项目——嘉霖·深湾1号于2019年10月26日首次开盘。
安联入莞首个项目——安联·尚璟于2019年11月9日开放临时营销中心，首创入莞首个项目——首创·禧瑞阅府于2019年12月28日开放营销中心。
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良表示，新入莞房企项目集中入市，为东莞房地产市场注入了新鲜血液，增添了新生活力；但是，也将加剧东莞楼市竞争，并将进一步挤压东莞本土房企的市场占有率。
关键词：房价
房价持续保持稳定
根据东莞市统计局官网发布的数据，2019年东莞房价平稳，1-11月全市新建商品住宅销售均价稳定在20000元/平方米上下，波动幅度较小。
但是，房价两极分化明显，镇街之间的房价差距较大，中心城区、滨海片区、东南临深片区及松山湖片区部分镇街房价相对较高，而东部产业园片区、水乡新城片区部分镇区，则房价较低。
车德锐表示，2019年东莞楼市利好频出，但是，由于调控政策仍然严格，以及经济大环境等多种因素，客户观望氛围仍然较为浓厚，开发商定价比较理性，房价保持平稳。对于购房者而言，目前随时都是入市时机，东莞房地产后市发展依然前景看好。
李兴旺表示，历经两年政策调整后，2019年东莞楼市呈现量价回稳态势。
关键词：房企排名
本土房企市场份额继续下滑
2019年的万碧之争毫无悬念，万科一路领先，甩开第二名碧桂园约32万平方米，独占鳌头。
合富大数据显示，2019年，万科商品房网签面积约113.9万平方米，市场占有率达15.7%，稳坐2019年东莞开发商（商品房） 网签面积排行榜冠军宝座。碧桂园以81.7万平方米居于第二，市场占有率为11.3%。
值得关注的是，万科、碧桂园合计市场占有率约为27%，与两者巅峰时期几乎占东莞市场半壁江山相比，不可同日而语。
同时，东莞本土房企的市场份额进一步下滑。2018年东莞开发商（商品房） 网签面积排行榜TOP10中，光大、中熙、新世纪3家上榜，分列第八、九、十名；而2019年东莞开发商（商品房） 网签面积排行榜TOP10中，只有邦联、珑远2家上榜，分列第九、十名。
“这几年进入东莞的外来房企一直在增加，由于东莞的楼市潜力，很多房企尤其是央企国企都希望进驻东莞拿地。东莞未来的市场将以大房企为主，本地房企无论是拿地资金实力，还是开发经验都会受到外来房企的挑战。”陈骏良坦言。
此外，头部房企的市场占有率连续多年提升之后，到了2019年上半年，则有所下降。合富大数据显示，2019年商品房网签面积前十房企总市场份额为50.2%。东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年商品房网签面积前十房企总市场份额为52.95%。
车德锐表示，随着新入莞品牌开发商的项目陆续入市，2019年房企竞争愈发激烈，摊薄了头部房企的份额。
记者 冯文彦/文 程永强/图
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