从1992年到1993年，东城中心、新世界花园、东泰花园等大型楼盘崛起，迄今东莞房地产已经走过了15个年头。岁月的沧桑，城市的变迁，在很多东莞人心里刻下了深深浅浅的记忆
作为东莞最早的房地产职业经理人之一，如今已身居公司老总位置的张国良，回忆起东莞房地产、东莞楼市的变迁，不由得发出一句“二十年一觉安居梦”的感叹。
当年东城是东莞真正的富人区
在张国良的眼里，上世纪九十年代初的东莞仍然像是一个农业县城。这个刚刚洗脚上田的“城市”究竟能“折腾”到什么程度，很多东莞人并不清楚。虽然那时东莞已经很富裕了，但多数市民对于城市的概念却是模糊的。如今，东莞的城市形象也前所未有地提升，张国良认为，这其中城市规划功不可没。
记者：能不能描述一下，上世纪九十年代初，东莞的城市面貌是怎样的？
张国良：那时，东莞在我眼里还是一个典型的农业县城，脏乱差，无规划。城区到处是厂房，厂房与居住区又夹杂在一起，很难说有什么城市的样子。
记者：都是外资企业的厂房？
张国良：有一些是上世纪七八十年代遗留下来的国营、集体企业的老厂房，还有一部分是“三来一补”的外资企业厂房，比如像老城区都有不少厂房。当时，还没有规划工业区，而相当一部分厂房是下面镇里招商引资招来的“三来一补”企业的厂房。要招来“三来一补”企业，就得首先具备道路、交通、水电等必需的基础配套设施，而下面镇也没多少钱来投资这些，那就只有留在城区了，城区这些基础设施还是有的，主要还是没有规划。可能到现在，在东城梨村、堑头、火炼树等地方都还能看到厂房。所以整个城里就是灰蒙蒙的。我举个例子：上世纪九十年代初，我去西北出差，到兰州，灰尘特别大。回到东莞，就有了对比，东莞比兰州的灰尘还要大，拉泥土的车满街跑，货柜车一过，一片尘土飞扬。
人物档案。张国良：东莞联佳实业投资有限公司总经理。他是客家人，却在东莞土生土长。1995年进入房地产行业，在东城中心任销售经理，一年之后任营销总监，是东莞最早的房地产职业经理人之一，见证了东莞房地产从蹒跚起步到快速发展的整个历程。
记者：这种局面什么时候才得以改善？
张国良：当然是政府出台城市规划之后。在我的印象当中，东莞在上个世纪八十年代就出了个规划，而且现在的中心区当时在这个规划里就有。到了2000年，东莞出台了城市总体规划，这个总规就是在那个规划的基础上完善的。有了规划，整个城市的发展就有序了，有章可循了，地块用途、容积率什么的都有严格的规定，不像以前那样各自为政，想怎么建就怎么建，城市的形象就出来了。
记者：后来是东城走在东莞城市化的前列了？
张国良：东莞的房地产发展期是有几个明显的地方：其一，上世纪九十年代，城区的房地产开发全部在东城，东城也有一定的自然资源适合做房地产，比如黄旗山、虎英湖等等，后来这个区域把东莞80%以上的有钱人都吸引了过来；其二，是经济上的支撑，其实，东城的崛起，跟政府在东城的规划、市政建设以及其他配套设施的建设有很大关系。这些城市功能配套没有政府的主导，发展商是做不了的。所以说，东莞的城市能有今天，城市规划功不可没。
记者：东城崛起了，老城的居民也往东城迁了。
张国良：是这样，当时从老城区到东城置业的比较多，下面镇和南城的人往东城去置业的倒不多。2000年以后，新的城市中心区建成，整个环境、道路交通、公共配套设施等都完善了，南城成为热点区域。东城尽管高档楼盘多，居住氛围也越来越浓厚，但是土地也开发得差不多了。2000年以后就看南城，南城的土地储备还比较充裕。
香港人整栋整栋的买楼
1995年，正值国家宏观调控，房地产业进入冬季，而张国良却进入了房地产行业。在这之前他是东莞一家电视机厂的办公室主任。当初进入房地产公司并不是因为他对房地产职业生涯看好，而只是正常的工作调动。那时他并不知道自己已经成为东莞最早的房地产职业经理人之一。不过，他自此就没离开过房地产，至今仍干着与房地产有关的工作。
记者：东莞城区的房地产开发是从哪一年开始的？
张国良：1992年到1993年之间，不论是东莞城区，还是下面镇，都有房地产开发，城区主要是东城这边，东泰花园、东城中心、新世界花园算是最早的楼盘，而且是大盘，对外宣传也比较高调。下面镇主要是樟木头，还有横沥、常平等。
记者：你进入房地产公司，是因为看好房地产的职业生涯？
张国良：不是，只是正常的工作调动，先前我是东莞一家电视机厂的办公室主任。1995年，我进入东城中心这个项目做销售经理，我先前也干过销售的工作。那时，正当时国家宏观调控的时候，可以说是很惨的，举个例子：东城中心当时投资10多亿元，可是那两年每年的销售额才只有2000万元。不光东城中心，整个房地产行业都是一片萧条。所以说，千万不要小看了国家的宏观调控政策，很厉害的。
记者：宏观调控之前是个什么样的局面？
张国良：火爆。我们东城中心第一批产品是在1992年推出来的，在香港和东莞两地同时销售，香港客户占到55%以上，香港人是整栋整栋的买。那时候可以说，只要你能买到楼就有钱赚，转手就能赚一笔钱。那时，东城中心的房子主要是卖给香港投资客的。后来经过宏观调控，1995年和1996年，很多香港人的房子基本上都亏本。
记者：那时的房价怎么样？
张国良：肯定没有上涨得像现在这样快。那时的房价跟市民的收入都是比较吻合的。我记得，当时新世界花园最贵，别墅卖到1万元/平方米以上，东城中心的价钱接近4000元，东泰比较便宜，2400元。不过，东城中心第一期也只有2800元。
记者：当时宏观调控之后，像海南等地都有不少的烂尾楼，东莞有吗？
张国良：说起来，1994年到1996年这一段宏观调控期间，虽然销售很差，但是却没有烂尾楼，因为东莞的经济水平比较高。那时候，东莞房地产开发了不少，是实实在在地在做房地产，不像是一些地方在炒地皮。东莞还是有个别炒地皮的，但是绝大多数还是在开发房地产。当时，我记得唯一的一例个案，就是虎门的一个楼盘，发展商没钱开发了，但是地段位置很好，后来听说是政府出面解决了。
记者：最先进入东莞的外地发展商有哪些？
张国良：最早进来的有港资背景的东湖花园的发展商和泰国正大集团背景的东城中心的发展商，香港新世界要晚一些，下面镇主要就是樟木头。樟木头尽管也受到上世纪九十年代中期宏观调控的影响，但还是保持了一定的旺销势头，这个跟港商开发、港人置业有很大关系。樟木头还有一个交通便利的优势，樟木头火车站的历史应该很早了，港人来东莞，樟木头是必经之地，所以也成就了樟木头“香港后花园”的发展模式。
1992年东莞才有了按揭购房
现在的东莞楼市，投资客已经占据了市场需求的一定比重，投资客在某种程度上也推高了房价。而在张国良的叙述中，10多年前的东莞人还是没有“投资”观念的。10多年之后，东莞房地产早已不再照搬香港的模式，从社区规划、户型设计、环境打造和物业服务等多方面都有了自己的特色。张国良认为，不论是照搬还是学习，东莞房地产都必须经历这个阶段，是必要的。
记者：10多年前，东莞有哪些人买商品房？
张国良：东莞最早买房的主要是私人企业老板，比重占到百分之七八十。公务员所占比例不大，港商就比较多。新莞人买房的在上世纪九十年代末期都很少，但是本地人的比重增加了，而香港人又少了。同时，到了2000年，台商买房的比重却有所增加，在上世纪九十年代中后期，台商所占比重都很小。就是这么一个此消彼长的过程。
记者：当时东莞人买房一般都是买来自己住的吧？
张国良：对，以自住为主。那时候根本就没有什么投资观念。现在，一说到投资，很多人就会认为是“炒楼”、投机，我不这样认为。不排除有一部分是投机的，“炒楼”的，但是毕竟还有一部分是出于家庭理财的需求，这是正当的需求。比如我买商铺，很明显就是投资的，买房出租，也是投资。东莞的产业结构决定了外来企业很多，这些企业的中高层管理人员既不想在工厂里住，也不想在东莞定居，这就形成了住房租赁市场，既然有这个市场，为什么不做些投资呢？这其实是对住房消费的一个补充。
记者：在没有商品房之前，东莞是怎样解决住房问题的？
张国良：除了自建房，就是单位宿舍。从上世纪八十年代开始，政府给土地，自己建房，当时还没有商品房的概念，很多单位还自建了不少的宿舍。上世纪九十年代初，才出现商品房，小区、规划、环境等各方面都比集体宿舍和自建房要好得多。
记者：东莞的个人购房按揭贷款是什么时候出现的？
张国良：最早是在1992年，单是按揭贷款不规范，商业银行还要通过信托公司办理按揭。到了2000年以后，国家才出台了一些个人购房按揭贷款的比较完善的管理办法。在上世纪九十年代初，买房按揭贷款的还是要多过一次性付款的，占到百分之八九十左右。因为，当时的购房者大多是经商的，按揭贷款的话，现金流动就比较充裕一些。
记者：以前东莞的商品房都是厅比较大、房间比较小，这是什么原因呢？
张国良：在以前，很明显的，东城中心、新世界花园都是香港人设计的，大厅、小房，房间小得就只能摆下一张床，香港人住惯了小房子。可能他们也想房间大一点，却没有考虑到结合东莞本地的居住习惯。上世纪九十年代后期到2000年初，宏观调控结束，国家进行房改，房地产进入大发展时期。因为已经经过了10年的发展，东莞商品住宅已经摆脱了香港模式的规划与户型设计，国内的设计人才开始出来，基本都变成了国内的设计，解决了香港人设计模式的一些问题，120平方米到150平方米的三房两厅开始成为东莞的主力户型。不过我觉得，照搬香港的设计，或者说学习人家的设计，都是必要的，必须要经历这个过程。
记者：在东莞10多年的房地产职业生涯，给你感触最大的是什么？
张国良：10多年过去了，只是短暂的弹指一挥间，而城市却永远地凝固下来了，并且随着东莞经济的快速发展，还有更多积极的、具有相当活力的元素融入这座城市。我有幸见证了东莞城市建设与城市房地产的大发展，深感自豪。
大事记
●1992年至1993年，东莞城区及樟木头、横沥、常平等镇开始有房地产开发，出现了东泰花园、东城中心、新世界花园等大型楼盘。最早进来的外地开发商是有港资背景的东湖花园的发展商和泰国正大集团背景的东城中心的发展商，香港新世界要晚一些。
●东莞个人购房按揭贷款最早出现在1992年，当时约90%购房者都是按揭贷款。购房者以自住为主，没有“投资”观念。
●1994年至1996年，国家实施宏观调控政策，曾一度火爆的楼市遭遇寒冬。虽然销售很差，但东莞却没有出现烂尾楼。因为东莞绝大多数开发商是实实在在地做房地产，而不是炒地皮。
●上世纪九十年代后期到2000年初，宏观调控结束，国家进行房改，房地产进入大发展时期。经过了10年的发展，东莞商品住宅摆脱了香港模式的规划与户型设计，120平方米到150平方米的三房两厅开始成为东莞的主力户型。
●2000年以后，新的城市中心区建成，整个环境、道路交通、公共配套设施等都完善了，南城成为热点区域。
（来源：东莞日报）
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