近期，贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》，信息量很大。在《报告》中我发现了许多关于各大城市刚需群体置业、城市发展脉络、人口流动等现状和特征及其背后的逻辑，值得与大家一起分享。
不过客观来说，《报告》以4个一线城市+15个新一线城市+11个二线城市为研究样本，样本覆盖率并不高，虽不能完全呈现中国楼市现状，但可以比较明确地判断其基本趋势。
1、重庆、深圳、东莞人口潜在需求指数排名前三
解读：人口是决定楼市趋势的长期因素，有人的地方，房价才会涨。报告数据显示，重庆、深圳、东莞人口潜在需求指数排名前三，成都、西安和天津的人口潜在置业需求指数也挤进TOP10行列。通过对比你会发现，2019年重庆常住人口3124万，在校小学生规模206.3万；四大一线城市，以及成都（1658.10万人；2019年）等城市也都是千万级人口大市。所以无论从增量还是存量方面看，这些城市房地产都有强大的需求支撑。
不过需要注意的是，人口潜在需求不等于人口吸引力。比如排名第一的重庆，过去5年人口增速整体呈下降趋势。即便是示范区深圳，在2020年疫情影响下，人口也较于2018年少了将近100万人。
所以真正决定城市人口吸引力的不在于城市规模有多大，而在于是否存在有潜力的产业。而诸如像重庆、西安、成都等虽然定位是新一线城市，但真正愿意呆在那的人并不见得有多少。《报告》根据经济增长、第三产业占比、资源配套和创新能力四大指标对比后发现，北上广深及一线周边地市依然是人口吸引力、发展潜力最大的城市。报告数据显示，北京、广州、南京、杭州、深圳位居前列。
2、大湾区楼市靠人口流量，石家庄、重庆等地楼市靠出生率
解读：这其实是一场全国资金和本地资金的较量，而后者显然是鸡蛋碰石头。全国来看你会发现，购房客本地比例的高低与城市发展潜力和当地经济相关性不大，即并不是越发达的城市，外来人口购房者比例越高。那么，这和什么有关呢？产业、创新以及城市发展格局。
由于上海地区经济结构主要以国有为主，广东主要以民营为主，这就注定了绝大多数中低层劳动者都会向广东流动，因此珠三角地区刚需购房者来源本地户籍占比非常低。此外在创新这块，深圳领跑全国，进而带动周边地市，也吸引着全国的资金，当然也包括购房资金。报告数据显示，深圳、惠州、东莞三个城市刚需购房客来自本地的比例仅在3.7%-6.3%之间，在所有样本城市中水平最低。而在石家庄、重庆、南通三个城市，刚需购房来自同城的比例超过60%。
3、四大一线置业动力指数靠前
解读：报告数据显示，深圳置业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州次之，上海排名第四位。
现在很多媒体都在鼓吹所谓的新一线城市，但有一个很残酷的现实是：传统四大一线城市的人口、资源、政策吸引力地位，中短期内任何城市都无法撼动。一线城市兼具战略定位、经济发展、资源配套、创新能力等多维度的优势，说“新一线”只是某些方面超越而已，全面超越中短期几乎不可能。客观来说，杭州、东莞、惠州等地的人口流入，不过是沪深的溢出效应罢了。人们理想的置业首选仍是一线。
不过由于城市饱和的问题，一线城市也开始将部分功能分散开来，比如北京和雄安。或者产业错位发展，比如上海和江苏。当然不可否认，诸如杭州、东莞、佛山等地方产业优势在全国也数一数二。
4、刚需购房客群在城市市郊置业较多
解读：报告数据显示，以北京为例，从空间分布情况来看，刚需购房群体主要集中在五环外区域，越靠近市中心，成交量越小。上海主流成交商圈主要分布在中环外，内环核心商圈成交占比较小。
有人说，这不很正常吗？市中心贵，当然在郊区买，有什么问题吗？表面上是因为价格层次，实质上可以反映出这个城市的商圈，即商业地产发展是否合理。
关于商业地产，不少城市在发展初期都会集中在老城区，后期则会不断开拓新城，形成“商圈遍地开花”的发展格局。而在一线城市，基本上每个辖区都有一个中心商圈，对当地楼市起到相互促进的作用。但是在一些大搞新城的三四线城市，这样的商圈或新城往往会形成“鬼城”。比如根据《兰州市城市商业网点规划》，兰州需要多个商业地产同时发展，且部分写字楼需要“按照甲级、5A的高标准来建设和运营”，但是兰州经济体量仅为2837亿元(2019年)，2019年常住人口增量不过3.73万，根本无法给商圈提供足够的流量和购买力。所以无论是商业还是住宅，一线城市的库存可以通过时间来消化，而三四线城市的库存，如果经济不崛起，库存就永远是库存。
5、刚需购房女性近半
解读：在大城市，晚婚晚育很正常，女性也是一样。男性为了事业可以放弃爱情，那女性呢？如果事业稳定且爱情还未到来的时候，自然会选择买房。
报告数据显示，30城刚需购房者中女性占比在35.8%-56.3%之间，整体占比约为46.3%。其中天津、上海、北京等地该数据甚至接近50%。
6、超八成消费者认为所在城市未来1年内房价预期持平或微涨
解读：这意味着报告样本中的30个城市未来房价将趋于稳定，事实是这样吗？未必。客观来讲，深莞惠大湾区的房价还在上涨，而天津、沈阳、长春等地部分地区房价还在下跌。所以说在当前房贷和房企融资总体收紧、三四线去库存的背景下，地方楼市分化和全国调控政策整体偏松是楼市的整体特征。不过，报告数据显示，如果有200万，约40%的人还是会选择买房。可见，房子在国人心中投资属性的地位短期内无法转变。
总结
虽然这份报告的样本城市并不多，但是根据最真实的交易数据得出的，可参考性还是有的。我们从报告也可以得出结论：大城市的马太效应仍在，不少城市房价仍在稳步上涨，但人们对房价的预期已经大有改变
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